はじめに
現在、私は33歳で、家族4人とともに地方（東京都の隣県）に居住しています。
現在の純資産は、3,000万円にあと一歩という段階にありますが、資産の大半は株式投資に振り向けています。
米国株で始める 100万円からのセミリタイア投資術(著:たぱぞう)などの書籍の影響もあり、純資産5,000万円程度から不動産投資にも着手していきたいと考えるようになってきました。
出典:amazon
株式投資に加えて、不動産投資にも着手する動機には、下記も挙げられます。
- 資産クラスの分散(守り)：株式はリーマンショック級の暴落時に総資産が半減するリスクがあり、リスク分散のための別の資産クラスを保有する必要があると考えています。
- 資産の拡大(攻め)：将来的には、借入を活用することでレバレッジが効き、資産拡大のスピードを加速できる可能性があります。
- 専門的なフォロー体制：義理の父が(元)大工であり、コンサルを期待できる環境である個人環境となります。
これらから、資産形成における“攻め”としてのレバレッジ効果と、“守り”としての資産クラス分散の両立が可能という観点から、不動産投資は非常に魅力的だと感じています。
不動産投資の中でも、まずは初期費用を抑えつつ高利回りが期待できる「築古戸建て投資」を中心に検討しています。
これまで関連書籍を数十冊読んである程度の基本情報得られたこともあり、実際に物件の内見を開始しました。いくつかの気づきがあったため、備忘録として整理しておきます。
① インターネットから安い物件を見つけるのは難しい
多くの書籍では、「アットホーム」「Yahoo!不動産」「健美家」などのポータルサイトで物件をリサーチすると紹介されています。
しかし、少なくとも私の地域においては、インターネットにはあまり良い情報は流れず、不動産仲介業者の営業担当から顧客へ先行して情報を流して、そこで売買される仕組みになっているようです。
私も内見を通じて営業担当に顔を覚えてもらうことで、個別に物件情報を提供して頂けるようになりました。
実際、私の地域では、ポータルサイト上ではほぼ500万円以上の物件ばかりがですが、200万円以下の物件を直接紹介して頂ける機会も増えてきました。こうした“クローズド情報”へのアクセスするためにも、人的ネットワークの重要性を実感しています。
② 築古物件に必要なリフォーム費用の見積もりの難しさ
私の戸建て投資のざっくりとした戦略では、築古戸建てを200万円以下で購入し、リフォームに100万円ほどかけ、月5万円程度で賃貸に出すことで、15%~20％前後の利回りを目指しています。
ただ、この価格帯の物件は築40〜50年のものも多く、水回り（トイレ・キッチン）が時代に合っていなかったり、残置物が多数あるケースも少なくありません。
初心者にとっては、リフォームをどこの会社に依頼するのか、どれくらいの費用が掛かるのか想像しずらいです。また、残置物の処分費用や対応方法（どこに依頼すべきか、いくらかかるのか）をイメージすることが難しいと感じました。特にキッチンのシンクやバスタブ、タイルなど、多種多様な廃棄物の処理には注意が必要です。
③ リフォーム業者への依頼にも一定の知識が必要
また、DIYではなくリフォーム業者に依頼する場合でも、利回りが出るように費用対効果を考慮しながら修繕箇所を見極める必要があるため、高い知識が要求されます。
賃貸付けのポイントはどこにあるのか、また費用がかかる工程はどこなのか――。
こうした点を理解するには、やはり実践的な経験が大幅に不足していることを痛感しています。
④良い物件は即断即決しないとすぐに買われてしまう
好物件が即決できず他の方に購入されてしまうこともありました。
先日も、ターミナル駅の一つ隣の駅から徒歩10分、駐車場無しだが、利便性の良いお寿司屋さんが140万円(手数料別)で売り出し予定の情報を頂き、一番早く内見をしました。
しかし、住居へのリフォームや水回りの修繕の見積もりができず、指値で交渉しているうちに、満額で別の方が購入されてしましました。
きちんとリフォーム必要や頂ける家賃想定を把握していれば、満額即決という判断ができたかもしれません。
おわりに
不動産投資には、書籍だけでは学びきれない実務的な知見や判断力が求められる場面が多々あることを実感しました。
一方で、時間をかけて理解を深めていくことで、一定の再現性が見込める点には大きな魅力があります。ここは株式投資とは大きく異なる点であり、今後ぜひとも経験を積んで習得していきたいと考えています。
ここまでお読み頂きありがとうございました。
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