はじめに
もともと資産分散の観点から築古戸建て投資に関心を持っており、このたび実際に1棟購入しました。残置物撤去やリフォームなどはこれからですが、その過程で得られた所感を整理してみます。
出典:いらすとや
築古戸建て投資とは
築古戸建て投資とは、築年数が経過して建物の価値がほとんどなくなった割安な物件を取得し、最低限のリフォームを行ったうえで賃貸に出す投資手法です。家賃水準は比較的低めですが、初期投資を抑えることで結果的に高い利回りを実現できる点が特徴です。
築古戸建て投資のメリット
はじめての不動産投資にあたり、資産拡大スピードは落ちるものの、リスク面が限定的な築古戸建てから始めることとしました。
- 初期投資を抑えやすく、利回りが高くなりやすい
- 土地値に近い価格で購入できれば、価格下落リスクが限定的
- リフォームによるバリューアップが可能
- 大手デベロッパーとの競合が少なく、客付けもしやすい傾向がある
デメリット
- 修繕やリフォームにコストがかかる
- 流動性が低い
- 老朽化リスク
- 手間がかかり、資産拡大スピードが遅い
- 資産価値が付きにくく、融資を受けにくい
出典:いらすとや
物件購入までの流れ
物件探しは「アットホーム」など大手不動産サイトを活用しました。3〜4カ月ほど現地視察や内見を繰り返した結果、当初380万円で掲載されていた物件を260万円まで指値し、購入に至りました。新規に掲載された物件をスピード買い付けする方法もありますが、私は残っている物件をじっくり交渉するスタイルの方が今のところ合っていると感じています。
購入の決め手は立地です。駅から徒歩15分以内、国道沿いの大型商業施設に隣接し(徒歩1分)、さらに工場も近いため、利便性と需要の両面でアピールできると考えました。
築45年ではありますが、雨漏りはなく、基本的な建物状態は悪くありませんでした。ただし、お風呂は旧式のバランス釜であり、ユニットバスへの交換が必要です。また、整理されているものの物量が多く、残置物撤去にかなり手間がかかる見込み。
近隣のアパマンショップで賃貸付けの可否や想定家賃を相談したうえで、賃貸需要もあり、うまくリフォームできれば利回り15%以上は確保できる見込みがあったため、需要面もクリアできそう。
妻の実家が大工業を営んでいたことで、リフォーム面でサポートが得られること。居住地近くで挑戦してみることにしました。
書籍との違い、実地で感じたこと
- 表面利回りに注意。購入手数料やリフォーム費用も考慮。
表面利回りの数値だけでは不十分で、購入時の仲介手数料などを考慮する必要があります。特に築古戸建ては価格が低いため、諸費用の比率が高くなりがちです。10~20%を見る場合もあります。 - リフォーム費用の軽視
電気・水回りの工事は素人には難しく、部材や職人さんへの人工代へのコストも想定以上にかかることを実感しました。 - 残置物の多さ
残置物が残ったままの物件も多く、処分費用や手間が発生します。今回は勉強もかねて、対応可能な範囲と判断し、これを交渉材料として指値購入しました。
出典: いらすとや
今後について
今回購入した物件は残置物が多いため、まずは少しずつ処分を進めていきます。平屋で部屋数も限られているため、段階的に整理を進めながら、次のリフォーム計画へと移行していく予定です。
10月に引き渡し~残置物撤去、11月~12月でリフォーム、年初からの引っ越しシーズンに向けて客付けを開始していきたいと考えています。
ここまでお読みいただき、ありがとうございました。
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